孙爱潮等代表：

    您在县人大十八届代表大会第一次会议上提出的《关于进一步加强县城安置小区和无物业小区物业管理工作的建议》已收悉，经研究办理,现答复如下:

县住建局高度重视物业工作，在考察调研周边县城并结合怀宁实际，提请县政府出台了《怀宁县人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见》，该意见是根据《民法典》、《安徽物业管理条例》等法律法规并结合怀宁实际进进一步细化，其中不仅包括了强化对物业服务企业的监管、建立完善工作机制、保障措施等三项内容，还理清了县直相关部门职责，对规范无物业小区管理也作出了重要阐述。

一、强化监管

    1、严格执行物业服务企业退出制度。2017年、2018年根据国务院“放管服”改革要求，连续取消物业企业资质管理，改为加强事中事后监管，我局按照市住建局要求积极开展物业服务企业信用等级评定工作，物业服务企业业绩及日常工作都纳入了年度信用考核体系，下一步将联合相关职能部门、属地乡镇结合“双随机、一公开专项抽查行动，加大对物业企业侵犯业主权益，违规市场行为的查处力度，责令限期整改，拒不整改的纳入物业企业信用档案，实行失信惩戒，合同到期后在物业市场竞争中淘汰退出。

   2、建立和完善物业行业诚信体系。本年度我局按照《安庆市物业服务企业信用管理办法（试行）》（建物发[2021]321号）文件规定，邀请物业评审专家对县城内30家物业服务企业开展物业企业信用等级评定工作，并通过安庆市公用信用信息共享服务平台及市住建局门户网站对外进行公示，下一步将会同有关职能部门加大物业信用评定工作覆盖面，切实将信用等级评定结果与物业服务规范化精品项目评选、招投标等事项结合使用。

   3、规范物业承接查验管理。为进一步加强和规范我县住宅小区物业管理工作，推动物业管理稳定、健康、有序运转，制定下发了《关于做好新建小区物业管理工作的通知》，要求新建小区严格收费标准，按标准配备非机动车位，合理设置充电桩，完善相关配套设施。已按通知要求对17个新建住宅项目进行综合查验，下一步将组织有关专家、乡镇、社区、前期物业、开发企业共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，明确开发企业、物业企业的责任。

   4、建立物业服务事项公开公示制度。根据《加大物业服务公示公开力度 群众明明白白消费》，要求物业服务企业在小区公示栏等显著位置主动示服务标准和收费内容。针对少数小区物业收支明细、能耗费收支明细未及时公开的情况，我局下一步将会同发改部门加大物业企业能耗费等公示公开力度，并纳入物业信用评定工作。

    二、完善机制

     1、进一步规范业主大会和业主委员会运作程序。对具备成立业主大会的条件的无物业小区，属地乡镇要严格按照安庆市住房和城乡建设局《关于印发<业主大会业主委员会工作指导文书><临时管理规约><管理规约>和<业主大会议事规则>》等示范文本的通知》（建物发[2020]460号）组织无物业小区成立业主委员会，本年度，属地乡镇、我局物管中心、属地社区按照条例规定完成小商品市场、宁兴花园、金域华庭、阳光鑫城、国际新城、香樟雅苑、公安小区、御景名都、马庙汪洋安置区等9个小区的业委会选举及备案工作。

    2、加强对业主大会和业主委员会重点事项监管，目前业主委员会对物业相关的法律法规知晓率还不高，下一步我局将会同属地乡镇、社区加强物业领域的法律法规指导培训工作，提升业主委员会成员的自治能力和水平，严格按照《管理规约》、《议事规则》等规定，引导属地乡镇、社区加强对业委会印章使用、财务收支、离任审计等方面的监管。

3、建立“四位一体”物业管理工作联动机制，建立综合执法机制。根据《怀宁县人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见》文件精神，县住建局指导并积极推进“五位一体”（乡镇政府、县物管中心、社区、业委会、物业服务企业）的物业管理新机制，创新建立“5+X”物业管理工作联动机制。“5+X”即为“乡镇政府、县物管中心、居委会、业主委员会、物业服务企业+涉及的县直职能部门”。在物业服务企业日常管理中，发现私搭乱建、飞线充电、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为应及时劝阻，劝阻无效的应及时报告县物业管理中心。由县物业管理中心根据问题性质召集相关县直职能部门，第一时间赶赴现场进行处理，乡镇政府、居委会、业主委员会、物业服务企业共同参与；涉及问题疑难复杂、职能交叉重叠的，提前县政府分管领导调度。下一步我局还将按照“5+X”物业管理工作联动机制，推动相关执法部门进物管小区处理相关违法违规问题。

4.建立质价相符的物业服务收费机制。对前期物业服务收费指导价,由县物价局同县住建局依据我县物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况,建立了前期住宅物业服务收费标准的动态调整机制，根据《安庆市住宅小区物业收费管理办法》和《怀宁县住宅小区物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，会同发改部门最新制定了《怀宁县普通住宅小区前期物业公共服务费收费标准》（怀发改价字[2020]6号），本年度也将按照安庆市《关于城区住宅小区前期物业服务等级第三方评定结果的通告》（建物发〔2021〕439号）文件，聘请第三方测评机构对城区29个前期物业服务阶段（业委会未依法成立）的住宅小区项目进行物业服务等级评定工作，并按照评定结果做好物管小区服务等级转换及收费备案工作。

5、建立物业服务收费保障机制。各单位各部门要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费意识，履行物业服务合同，按时足额缴纳物业服务费等合理费用。对拖欠物业服务费的业主或使用人，物业服务企业可在物业服务区域内进行公示。对拒交物业服务费的业主或使用人，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。党员干部恶意欠缴物业费的，所在单位应协助催缴；情节严重的，可根据干部管理权限，报告相应单位纪检组或县纪委监委督办处理。

6、建立物业服务企业政策扶持机制。为了进一步加强我县物业管理工作，县政府安排住建、高河镇、文明办、属地社区组成考察团先后前往金寨县、桐城市考察学习其在全国文明城市创建过程中优秀的物业管理经验与做法，桐城市人民政府出台了《桐城市物业小区文明创建考核办法》，市财政每年拿出100万元作为考核奖励资金。我局也向县政府进行了汇报，在今年4月份提请县政府出台了《怀宁县人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见》，其中就规定对配合各级文明创建工作的物业服务企业，一年一考核，一年一奖补。考核工作由县文明办、县物业管理中心、属地乡镇、居委会及业主委员会代表共同参与，考核设优秀、良好、合格和不合格四个等级，奖补资金在县文明创建工作经费中列支。但参考桐城、金寨等周边安置区、还建房等无物业小区进行规范化管理，财政都给予了奖补政策，县财政也可参考桐城等地的做法，投入资金予以保障。

本年度安排老旧小区改造，对物业服务企业管理良好，业主委员会作用发挥好，业主参与积极性高的住宅小区，且符合老旧小区改造条件的优先安排。针对对物业服务企业的营业税免征，所得税减半征收的建议，有助于提升物业服务企业工作积极性，将与税务部门积极谋划和推进。结合滨河花园安置房等小区，我局结合实际建议该安置小区将业主共用部位、公共设施设备（底层商铺、幼儿园、车库、广告栏）等取得经营性收益补贴小区物业费，保障小区物业管理的正常运转。对于体量较大的无物业小区可在属地政府、社区的指导下成立业主委员会，进行业主自治管理或聘请物业提供专业服务。对于零散的沿街面小区可引入县外优质物业服务企业以社区为单位进行打包管理，并对县外优质物业企业提供优惠政策予以支持。积极引导无物业小区业主增强主动缴纳物业费意识，履行物业服务合同，对拖欠物业服务费的业主或使用人积极探索纳入征信体系。

三、加强保障

1.加强组织领导。已按照意见规定成立怀宁县物业管理工作领导小组，县政府分管副县长任组长，县住房和城乡建设局、县城管局主要负责人任副组长，县直相关单位分管负责人为成员，领导小组办公室设在县住房和城乡建设局，县住房和城乡建设局主要负责人兼任办公室主任，负责物业管理日常协调工作，组织召开物业管理领导小组联系会议，阶段性梳理、分析、总结物业管理中存在的问题。

2.健全管理机构，加强物业管理专职岗位的设置。各乡镇要根据自身实际体量、人口规模成立物业管理办公室，社区成立物业管理服务站，出台物业管理细则，全面落实无物业小区物业管理工作。目前高河镇按照意见成立了物业管理办公室，各社区设立了物业管理服务站，同样也出台了相关的无物业小区管理细则，本年度积极推进了辖区内业主委员会的组建工作。下一步，将会同其他乡镇物业办加大业主委员会组建和对社区物业管理服务站的业务指导工作。积极争取县委县政府支持，结合区划调整，强化街道办物业管理职能，明确物业管理岗位职数和资金保障，对城区范围内社居委增设物业管理站，明确职数和资金保障。

3.严格考核奖惩。根据意见规定，县直各部门、各乡镇对照职责分工认真履职尽责，履职情况将纳入年度文明创建与物业管理单项考核。怀宁县物业管理领导小组负责各乡镇和县直各部门物业管理工作考核，对管理不力、没有实质成效的，由县政府分管领导约谈相关乡镇、部门主要负责人。

办复类别:B类

联系单位:怀宁县住房和城乡建设局

联系电话:0556-4620175

怀宁县住房和城乡建设局

2022年7月5日